ANALISIS, MIXeD UsE....and Example...

Mixed Use mencampurkan beberapa penggunaan ke dalam satu peruntukan, digunakan pada saat bersamaan maupun berbeda waktu. Tentu tidak semua fungsi dapat dicampurkan baik karena faktor kegiatannya maupun kebutuhan infrastrukturnya.

Teori Lokasi

1.Teori Lokasi

Dapat didefinisikan sebagai ilmu yang menyelidiki tata ruang (spatial order) kegiatan ekonomi.atau dapat juga diartikan sebagai ilmu tentang alokasi secara geografis dari sumber daya yang langka,serta hubungannya atau pengaruhnya terhadap lokasi berbagai macam usaha atau kegiatan lain(activity).secara umum,pemilihan lokasi oleh suatu unit aktivitas ditentukan oleh beberapa factor seperti : bahan baku local (local input):permintaan local (local demand):bahan baku yang dapat dipindahkan (transferred input):dan permintaan luar (outside demand).(Hoover dan Giarratani,2007)

2. dari August Losch melihat persoalan dari sisi permintaan (pasar),berbeda dengan Weber yang melihat persoalan dari sisi penawaran (produksi).Losch mengatakan bahwa lokasi penjual sangat berpengaruh terhadap jumlah konsumen yang dapat digarapnya.makin jauh dari tempat penjual,konsumen makin enggan membeli karena biaya transportasi untuk mendatangi tempat tempat penjual semakin mahal.Losch cenderung menyarankan agar lokasi produksi berada di pasar atau di dekat pasar.

3.Teori Christaller (1933) menjelaskan bagaimana susunan dari besaran kota, jumlah kota, dan distribusinya di dalam satu wilayah. Model Christaller ini merupakan suatu sistem geometri, di mana angka 3 yang diterapkan secara arbiter memiliki peran yang sangat berarti dan model ini disebut sistem K = 3. Model Christaller menjelaskan model area perdagangan heksagonal dengan menggunakan jangkauan atau luas pasar dari setiap komoditi yang dinamakan range dan threshold.

4. Von Thunen (1826) mengidentifikasi tentang perbedaan lokasi dari berbagai kegiatan pertanian atas dasar perbedaan sewa lahan (pertimbangan ekonomi). Menurut Von Thunen tingkat sewa lahan adalah paling mahal di pusat pasar dan makin rendah apabila makin jauh dari pasar. Von Thunen menentukan hubungan sewa lahan dengan jarak ke pasar dengan menggunakan kurva permintaan. Berdasarkan perbandingan (selisih) antara harga jual dengan biaya produksi, masing-masing jenis produksi memiliki kemampuan yang berbeda untuk membayar sewa lahan. Makin tinggi kemampuannya untuk membayar sewa lahan, makin besar kemungkinan kegiatan itu berlokasi dekat ke pusat pasar. Hasilnya adalah suatu pola penggunaan lahan berupa diagram cincin. Perkembangan dari teori Von Thunen adalah selain harga lahan tinggi di pusat kota dan akan makin menurun apabila makin jauh dari pusat kota.

Sedangkan teori-teori yang melandasi struktur ruang kota yang paling dikenal yaitu:

1. Teori Konsentris

( Burgess,1925) yang menyatakan bahwa Daerah pusat kota(DPK) atau central Bussiness District(CBD) adalah pusat kota yang letaknya tepat di tengah kota dan berbentuk bundar yang merupakan pusat kehidupan sosial,ekonomi,budaya dan politik serta merupakan zona dengan derajat aksebilitas tinggi dalam suatu kota. DBK atau CBD tersebut terbagin atas dua bagian yaitu: pertama, bagian paling inti atau RBD( Retail Bussiness District) dengan kegiatan dominan pertokoan,perkantoran, dan jasa: kedua, bagian diluarnya atau WBD(Wholesala Bussiness District) yang ditempati oleh bangunan dengan peruntukkan kegiatan ekonomi skala besar, seperti pasar, pergudangan(warehouse) dan gedung penyimpanan barang supaya tahan lama(stroge buildings)

2. Teori Sektoral
(Hoyt,1939), menyatakan bahwa DPK atau CBD memiliki pngertian yang sama dengan yang di ungkapakan oleh teori konsentris.

3. Teori Pusat Berganda(Harris dan Ullman,1945),menyatakan bahwa DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya relativ ditengan-tengah sel-sel lainnya dan berfungsi sebagai salah satu “growing points”. zona ini menampung sebagian besar kegiatan kota, berupa pusat fasilitas transportasi dan didalamnya terdapat distrik spesialisasi pelayanan,seperti.”retailing”,distrik khusus perbankan,teater dan lain-lain(Yunus:2000:49).Namun, ada perbedaan dengan dua teori yang disebutkan diatas, yaitu bahwa teori pusat berganda terdapat banyak DBK/CBD dan letaknya tidak persis ditengah kota dan tidak terlalu berbentuk bundar.

Teori lainnya yang dapat mendasari struktur ruang kota adalah teori Ketinggian Bangunan,Teori Konsektoral,dan teori Historis. Dikaitkan dengan perkembangan DPK/CBD, maka berikut ini adalah masing-masing teori mengenai pandangan terhadap DPK atau CBD:

1. Teori Ketinggian Bangunan( Bergel,1955)
Teori ini menyatakan bahwa perkembangan struktur kota dapat dilihat dari variabel ketinggian bangunan,DPK atau CBD secara garis besar meruapakan daerah dengan harga lahan yang tinggidan ada kecendrungan membangun struktur perkotaan secara vertikal, dalam hali ini, maka DPK atau CBD paling sesuai dengan kegiatan perdagangan( retail aktivitis) karena semakin tinggi aksebilitas suatu ruang maka ruang tersebut akan ditempati oleh fungsi yang paling kuat ekonominya.
2. Teori Konsektoral
(Griffin dan Ford,1980),teori ini dilandasi oleh struktur ruang kota di Amerika Latin. Dalam teori ini disebutkan bahwa DPK atu CBD merupakan tempat utama dari perdaganagan, hiburan dan lapanag pekerjaan. Didaerah ini terjadi proses perubahan yang teramat cepat sehingga mengancam nilai historis dari daerah tersebut. Pada daarah-daerah yang berbatasan dengan DPK/CBD dikota-kota Amerika Latin masih banyak tempat yang digunakan untuk kegiatan ekonomi, antara lain pasar lokal,daerah-daerah pertokoan untuk golongan ekonomi lemah dan sebagaian lain dipergunakan untuk tempat tinggal sementara bagi imigran.
3. Teori Historis
(Alonso,1964),DPK atau CBD dalam teori ini merupakan pusat segala fasilitas kota dan merupakan daerah dengan daya tarik tersendiri dan aksebilitas yang tinggi.

Jadi, dari teori-teori tersebut diatas dapat ditarik kesimpulan bahwasanya DPK atau CBD merupakan pusat dari segala kegiatan atau aktivitas kota dan lokasi yang strategis untuk kegiatan perdagangan skala kota.

Sarana Perdagangan dan niaga
1. Deskripsi Umum

Sarana perdagangan dan niaga ini tidak selalu berdiri dan terpisah dengan bangunan sarana yang lain. Dasar penyediaan selain berdasarkan jumlah penduduk yang akan dilayaninya, juga mempertimbangkan pendekatan desain keruangan unit-unit atau kelompok lingkungan yang ada. Tentunya hal ini dapat terkait dengan bentukan grup bangunan/ blok yang nanntinya terbentuk sesuai konteks lingkungannya. Sedangkan penempatan penyediaaan fasilitas ini akan mempertimbangkan jangkauan radius area layanan terkait dengan kebutuhan dasar sarana yang harus dipenuhi untukmelayani pada area tertentu.

2. Definisi Perdagangan

Perdagangan memiliki banyak sekali definisi diantaranya ialah merupakan suatu kegiatan usaha yang menempatkan dan menyampaikan barang dan jasa yang tepat pada orang (konsumen) yang tepat dengan waktu, tempat dan promosi yang tepat. (Assouri, Sofjan, SE. MBA ; Manajemen Pemasaran, 1: 4).

Selain itu menurut American Marketing Association , menerangkan bahwa perdagangan adalah suatu proses bertemunya produsen dan konsumen dan berpindahnya barang dari produsen ke konsumen, (Principle of Manajemen, Philip Korter, Gary Amstrong Jilid 2; 1:4)

3. Jenis sarana
Menurut skala pelayanan, penggolongan jenis sarana perdagangan dan niaga adalah:
a) Toko/warung (skala pelayanan unit RT~250 penduduk), yang menjual barang-barang keebutuhan sehari-hari.
b) Pertokoan (skala pelayanan 6.000 penduduk), yang menjual barang-barang kebutuhan sehari-haari yang lebih lengkap dan pelayanan jasa seperti Wartel, fotocopy, dan sebagainya;
c) Pusat pertokoan dan atau pasaar lingkungan (skala pelayanan unit kelurahan ~ 30.000 penduduk), yang menjual keperluan sehari-hari termasuk sayur, daging, ikan, buah-buahan, beras, tepung, bahan –bahan, pakaian, barang-barang kelontong, alat-alat pendidikan, alat-alat rumah tangga, serta pelayanan jasa seperti Warnet, Wartel, dan sebagainya;

d) Pusat pembelanjaan dan niaga (skala pelayanan unit kecamatan ~ 120.000 penduduk), yang selain menjual kebutuhan sehari-hari, pakaian, barang kelontong, elektronik, juga untuk pelayanan jasa perbengkelan, reparasi, unit-unit produksi yang tidak menimbulkan polusi, tempat hiburan serta kegiatan niaga lainnya seperti kantor-kantor, bank, industri kecil dan lain-lain

4.Pasar Menurut Luas Jangkauan
Pasar Daerah
Pasar Daerah membeli dan menjual produk dalam satu daerah produk itu dihasilkan. Bisa juga dikatakan pasar daerah melayani permintaan dan penawaran dalam satu daerah.
Pasar Lokal
Pasar Lokal membeli dan menjual produk dalam satu kota tempat produk itu dihasilkan. Bisa juga dikatakan pasar lokal melayani permintaan dan penawaran dalam satu kota.
Pasar Nasional
Pasar Nasional membeli dan menjual produk dalam satu negara tempat produk itu dihasilkan. Bisa juga dikatakan pasar nasional melayani permintaan dan penjualan dari dalam negeri.
Pasar Internasional
Pasar Internasional membeli dan menjual produk dari beberapa negara. Bisa juga dikatakan Luas jangkauannya di seluruh dunia.


MIXED USE DIKOTA MAKASSAR
LOKASI SURVEY SEKTOR PERDAGANGAN DI KECAMATAN WAJO

Sejak abad ke 16, Makassar merupakan pusat perdagangan yang dominan di Indonesia Timur, dan kemudian menjadi salah satu kota terbesar di Asia Tenggara. Raja-raja Makassar menerapkan kebijakan perdagangan bebas yang ketat, di mana seluruh pengunjung ke Makassar berhak melakukan perniagaan disana, dan menolak upaya VOC (Belanda) untuk memperoleh hak monopoli di kota tersebut.

A.Deskripsi Kecamatan Wajo

Kecamatan Wajo terletak di pusat kota dan salah satu pusat perbelanjaan di Makassar memiliki 2 Mall dan 47 kelompok pertokoan serta 1 pasar tradisional atau umum. Sebagai kecamatan dimana pelabuhan Soekarno berada, maka terdapat 36 hotel yang terdiri dari 4 hotel bintang dan 32 hotel non bintang dengan rincian kamar 248 kamar hotel bintang dan 600 kamar hotel non bintang.

Selain kegiatan perdagangan, di kecamatan wajo juga terdapat berbagai perusahaan industry yang terdiri dari 29 perusahaan industry makanan dan minuman, 3 perusahaan industry tekstil, 3 perusahaan industry kayu atau rotan serta 161 industri kerajinan dari logam.

Jumlah Bank yang ada di Kecamatan Wajo sebanyak 23 buah terdiri dari 6 Bank Unit Pemerintah dan 17 Bank Swasta, di samping terdapat 15 buah Koperasi yaitu 8 unit koperasi simpan pinjam dan 7 unit koperasi lainnya.

Di kecamatan wajo, sector perdagangan berkembang secara pesat, letaknya yang dekat dengan pelabuhan memudahkan proses perdagangan barang dan jasa di daerah tersebut. Sector penggerak ekonomi lainnya adalah perdagangan hotel/penginapan dan restoran/ warung makan. Pusat perdagangan di kecamatan ini terpusat di Makassar Mall/ sentral, selain itu juga di pasar grosir Butung.

a.Keadaan Umum Wilayah
1. Letak Geografis dan Batas Wilayah

Kecamatan Wajo adalah salah satu kecamatan dari 14 kecamatan yang ada di wilayah Kota Makassar dan terletak di pusat Ibukota Propinsi Sulawesi Selatan. Yang berbatasan di sebelah Utara dengan Kecamatan Ujung Tanah, di sebelah Timur Kecamatan Bontoala, di sebelah selatan Kecamatan Ujung Pandang dan di sebelah barat dengan Selat Makassar.

Kecamatan Wajo terdiri dari 8 kelurahan dimana 5 kelurahan terletak di daerah pantai dan 3 kelurahan lainnya terletak di daerah bukan pantai dengan rata-rata ketinggian dari permukaan laut kurang dari 500 m.

2. Luas Wilayah
Dengan luas wilayah yang relatif sempit dibandingkan dengan kecamatan lainnya yaitu 1,99 km2 maka jarak kelurahan ke ibukota Kecamatan maupun ke pusat kota Makassar relatif dekat berkisar 1-2 km.
A. Penduduk
1. Jumlah Penduduk
Jumlah penduduk kecamatan Wajo tahun 2007 adalah 34.504 orang terdiri dari 17.371 laki-laki dan 17.134 perempuan. Rata-rata laju pertumbuhan penduduk dalam kurun waktu 2000-2007 mengalami peningkatan sekitar 0,16%.
2. Kepadatan Penduduk
Tahun 2007 tingkat penduduk Kecamatan Wajo adalah 17.338 jiwa/km2, ditinjau menurut kelurahan maka kepadatan penduduk tertinggi berada di kelurahan Melayu yaitu 99.583 jiwa/km2. Sedangkan kelurahan yang memiliki kepadatan penduduk terendah adalah Kelurahan Butung yaitu 8.870 jiwa/km2.
1. Kesehatan
Di Kecamatan Wajo terdapat cukup banyak fasilitas kesehatan diantaranya 2 buah RSU, 2 Puskesmas, 1 BKIA dan 3 RSB. Selain itu terdapat 22 tempat praktek dokter dan 16 apotek serta 12 toko khusus jamu/obat.
2. Fasilitas Lainnya
Kecamatan Wajo juga memiliki berbagai fasilitas lainnya yaitu lapangan olahraga yang terdiri dari lapangan bulutangkis 5 buah dan lapangan tenis meja 2 buah. Terdapat pula tempat rekreasi/pantai yang berada pada 5 tempat. Juga terdapat 7 tempat persewaan CD dan 12 tempat bermain Play Station.
3. Perdagangan
Kecamatan Wajo terletak di pusat kota dan salah satu pusat perbelanjaan di Makassar memiliki 2 Mall dan 47 kelompok pertokoan serta 1 pasar tradisional/umum. Sebagai Kecamatan dimana pelabuhan Soekarno berada, maka terdapat 36 hotel terdiri dari 4 hotel bintang dan 32 hotel non bintang.
4. Industri
Selain kegiatan perdagangan, di Kecamatan Wajo juga terdapat berbagai perusahaan industri yang terdiri dari 29 perusahaan industri makanan/minuman, 3 perusahaan industri tekstil, 3 perusahaan indusri kayu/rotan serta 161 industri kerajinan dari logam.
5. Keuangan
Jumlah Bank yang ada di Kecamatan Wajo sebanyak 23 buah terdiri dari 6 Bank/Bank Unit Pemerintah dan 17 Bank Swasta, disamping itu terdapat 15 buah Koperasi yaitu 8 unit koperasi simpan pinjam dan 7 unit koperasi lainnya.
ANALISIS
MIXED USE IN WAJO

Perkembangan sistem perdagangan dikecamatan wajo sangatlah berkembang, mulai dari pasar modern dan tradisional. Untuk pasar modern terletak di central/ Makassar mall, sistem perdagangan dikawasan ini sangatlah maju pesat, sehingga menimbulkan usaha-usaha lainnya, seperti berdirinya ruko-ruko, pelayanan jasa, serta kuliner. Banyaknya pengunjung menambah jumlah permintaan dan pemasokan barang dari luar daerah seperti pulau Jawa, kebetulan kacamatan ini jarknya cukup dekat dai pelabuhan, sehingga memudahkan proses pendistribusian barang dari luar Makassar. Selain itu berkembang juga tempat-tempat penginapan atau hotel, wisma dan lain-lain. Dikecamatan ini juga tersedia sarana pendidikan, pemerintahan, perindustrian, kesehatan, dan lain-lain. Transportasi di daerah ini cukup padat. Banyaknya angkutan umum yang menuju lokasi ini termasuk truk-truk pengangkat barang dari luar daerah. .Terkait dengan hal tersebut,tingkat aksebilitas di kecamatan Wajo cukup tinggi.hal ini dapat dilihat dari :

1) Jarak,dimana jarak antar pusat perdagangan satu dengan lainnya cukup dekat
2) Kondisi prasarana perhubungan,yaitu tersedianya berbagai jalur jalan untuk mengakses kawasan pusat perdagangan
3) Sarana penghubung,yaitu tersedianya berbagai angkutan umum dari berbagai arah menuju Makassar Mall/ sentral, dan sekitarnya.
Perkembangan sektor perdagangan di kecamatan Wajo ,terutama di pasar central dan Butung. mendorong tumbuh kembangnya sektor yang lain seperti jasa, niaga, perhotelan/wisma,komersial/bisnis, industri, dan lain-lain.
di lokasi ini juga terdapat sarana kesehatan seperti apotik, rumah bersalin, dokter praktek. Sarana pendidikan,perkantoran dan pemerintahan.
Gb. Rumah sakit bersalin.

Pasar sentral merupakan pasar yang bersifat konsentris,bangunan dipasar ini ada yang bergaya vertikal dan horizontal, perdagangan dipusatkan diarea tersebut dan saling berdampingan, ada banyak jenis usaha dagang pada daerah ini, mulai dari penjualan pakaian, pecah belah, elektronik, sembako/ aneka makanan,aneka kiliner dan lain-lain. Pola pasar yang bersifat konsentris akan memudahkan para konsumen untuk memilih dan membeli barang yang mereka butuhkan. Seperti banyaknya penjual kain, maka konsumen dapat berpindah-pindah dari toko kain yang lain. Tidak mengharuskan lagi untuk menggunakan kendaraan untuk mencapai toko berikutnya. Sedangkan, pada pasar Butung tredapat banyak penjual pakaian baik secara grosir maupun eceran, lokasi antara penjual yang satu dengan yang lainnya juga berdampingan, hal ini akan memudahkan para konsumen untuk membeli pakaian yang mereka inginkan, selain itu memungkinkan terjadinya aktivitas tawar- menawar dengan harga yang relativ lebih murah terutama membeli dalam jumlah besar atau grosiran, dan kedua pasar berfungsi secara regional yakni melayani seluruh daerah atau jangkauannya cukup luas,melayani baik masyarakat Makassar itu sendri maupun dari luar daerah seperti Maros, Pangkep, Takalar, Gowa, Bantaeng,Bulukumba, dan lain-lain sebagainya.

Permasalahan yang dialami kedua pasar tersebut adalah masalah perparkiran, perparkiran tidak lagi memenuhi kapasitas, jumlah kendaraan meningkat seiring dengan meningkatnya jumlah konsumen yang berkunjung pada kedua pasar tersebut.

Lokasi Pasar central dan Butung dekat dengan pelabuhan sehingga memudahkan pendistribusian barang, sehingga banyak tersedia penginapan,sarana kesehatan,pemerintahan. Jumlah pengunjung yang datang juga lumayan banyak,dari dalam daerah maupun dari luar daerah.

Pasar Butung merupakan pasar berskala regional, artinya radius pelayanannya adalah melayani seluruh masyarakat baik pendududk Makassar maupun luar daerah.Butung merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta ditandai dengan adanya tranksaksi penjual dan pembeli secara langsung. Pasar butung kini lebih modern dengan Bangunanya terdiri dari lima lantai, memiliki tiga pintu gerbang yaitu, pintu utama terletak di butung, pintu dua tembus dijalan sulawesi, dan pintu tiga terletak dijalan Kalimantan.

Pasar Butung terletak dari kawasan perumahan agar memudahkan pembeli untuk mencapai pasar. Dengan harga yang relatif murah, adanya transaksi proses tawar menawar dan lokasi yang dekat dengan perumahan merupakan keunggulan Pasar Butung.

Sedangkan di pasar central/ Makassar mall merupakan kawasan yang multinuklei. Skala pelayanannya regional, bukan hanya masyarakat setempat, tapi juga dari daerah lain. Pasar sentral melayani banyak kebutuhan , mulai dari sembako, pakaian, testil, barang elektronik, supermarket, restaurant, warung-warung makan, dan banyak lagi kegiatan perdagangan lainnya. Pasar ini dapat dijangkau sekitar 500 m-1 km dari pusat kota, baik itu menggunakan taksi maupun kendaraan umum( pete’-pete’). Pasar ini juga jaraknya cukup dekat dari pelabuhan, sehingga memudahkan pendistribusian barang dari luar kota/provinsi seperti Jawa, Bali, Kalimantan, Batam, dan Sumatra. Di pasar sentral juga banyak terdapat pedagang kaki lima(PKL), tempat-tempat servis, menawarkan jasa seperti tukang jahit( sepatu dan pakaian), bias dikatakan kondisi dipasar ini lumayan padat, dipadati oleh pengunjung dan transportasi umum maupun milik pribadi.